Fatturazione elettronica

Dal 1° gennaio 2019 tutte le fatture emesse a seguito di cessioni di beni e prestazioni di servizi effettuate tra soggetti residenti o stabiliti in Italia dovranno essere emesse sotto forma di FATTURA ELETTRONICA. Sono esonerati dall’obbligo di emissione della fattura elettronica solo gli operatori (imprese e lavoratori autonomi) che rientrano nel cosiddetto “regime di vantaggio” (di cui all’art. 27, commi 1 e 2, del decreto-legge 6 luglio 2011, n. 98, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 luglio 2011, n. 111) e quelli che rientrano nel cosiddetto “regime forfettario” (di cui all’art. 1, commi da 54 a 89, della legge 23 dicembre 2014, n. 190).

La fattura elettronica non è altro che un file XML, compilato secondo le specifiche fornite dall’Agenzia delle Entrate, con tutti i dati che normalmente si trovano nella fattura cartacea. Questo file deve essere inoltrato tramite PEC, Sito web, App, Web services o FTP al Sistema di Interscambio (SDI).

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Il compito di DATOS Gestione Affitti, in questo ambito, è di generare un file XML conforme da inoltrare al SDI. Attualmente questa generazione avviene per le fatture degli affitti per conto di locatori società immobiliari (tipologia di versione Premium), basta spuntare che il conduttore è soggetto a fatturazione elettronica. Se il conduttore ha un “codice destinatario” allora viene inserito nel campo evidenziato, altrimenti si inserisce 0000000 (7 zeri) e si indica un indirizzo PEC in modo tale che il SDI invii la fattura al destinatario. Nel caso il destinatario non abbia un codice destinatario o una PEC, oppure fallisca l’invio da parte del SDI allora dovete inoltrare voi la fattura al destinatario. A partire del 1/1/2019 non ci sarà più questa spunta in quanto ci sarà l’obbligo nel confronto di tutti e si potranno generare i file XML per le fatture proprie del gestore (es: competenze, mediazione, ecc. – tipologia di versione Master e Premium)

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L’inoltro al SDI del file XML della fattura è una operazione che deve fare l’utente. Il servizio di fatturazione elettronica dell’Agenzia delle Entrate permette benissimo di inoltrare, sia i singoli file XML sia i file ZIP generati da noi con le fatture raggruppate. La conservazione sostitutiva è un servizio gratuito del sito dell’Agenzia delle Entrate (da richiedere).

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Il Sistema di Interscambio prevede anche l’esistenza di intermediari che fanno l’inoltro, la firma digitale (non obbligatoria), la conservazione sostitutiva e che tengono traccia dello stato presso il SDI. Esempi di intermediari sono: Aruba con DocFly Fatturazione Elettronica, Teamsystem con Agyo, ecc.

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Gli interventi ulteriori che prevediamo, entro il 1/1/2019, da implementare nel programma per facilitare la gestione della fatturazione elettronica sono:

  • Generazione file XML delle fatture proprie del gestore patrimoniale.
  • Stato dell’inoltro della fattura con note associate.
  • Scadenzario delle fatture generate sulla base dello stato sopracitato.
  • Possibilità dal sopracitato Scadenzario di inviare la fattura (XML e/o PDF) con altri mezzi al destinatario, nel caso il SDI non riesca.
  • Possibilità di emettere “fatture proprie” (al di fuori degli affitti) per i locatori.

Altri interventi di cui non abbiamo una data certa ma che stiamo valutando attentamente sono:

  • Invio dei file XML al SDI o agli intermediari, direttamente dalla finestra d’emissione.
  • Importazione dei file XML contenente delle fatture passive nel nostro attuale elenco delle Fatture fornitori.

 

 

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Conformità GDPR per gli accessi

Per rendere conforme, ai criteri GDPR in materia di protezione dei dati personali, la politica degli accessi al programma, il nostro software “Gestione Affitti” ha messo il seguente pulsante nell’elenco degli utenti:

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Tenete presente che questi criteri non sono indispensabili per il GDPR qualora chi utilizza il programma è lo stesso utente del PC in cui c’è già una politica simile di password o comunque in altre situazioni per cui la politica di sicurezza messa in atto non lo richiede. Informatevi con un vostro legale o consulente se sono necessari questi doppi criteri tra utente Windows e utente del programma.

Questa operazione comporta che:

  1. Gli utenti non potranno avere la password in bianco.
  2. Quando si cambierà la password verranno applicati i seguenti criteri di complessità: lunghezza minima di 8 caratteri e dovranno contenere almeno 2 caratteri delle seguenti categorie: numeri, minuscole e maiuscole (es: PAssword12).
  3. Dopo 5 tentativi di accesso falliti, l’utente verrà “sospeso“. La “riabilitazione” potrà farla soltanto un utente con i permessi di “Amministratore”.
  4. Dopo 6 mesi la password dovrà essere cambiata.
  5. Se un utente non entra nel programma nell’arco di un anno allora verrà “sospeso“. La “riabilitazione” potrà farla soltanto un utente con i permessi di “Amministratore”.
  6. Tutti gli accessi, cambio di password, disabilitazione, ecc. verranno inseriti nel registro di attività del programma.

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Una volta attivata la conformità GDPR questa potrà essere tolta soltanto da un utente con i permessi di “Amministratore”. Quindi prima di attivare questa funzionalità prendete in considerazione le seguenti azioni:

  1. Creare tutti gli utenti. Molti clienti utilizzano soltanto un utente per tutti.
  2. Togliere i permessi di amministratore agli utenti non responsabili dell’amministrazione e della sicurezza del programma.
  3. Reimpostare la password a tutti gli utenti per mettere in atto i nuovi criteri di complessità password.

Gli utenti amministratori non dovranno dimenticare le loro password altrimenti l’operazione di riabilitazione potrà essere fatto soltanto da DATOS dietro al compenso di € 30,00+IVA.

Invio via email dal programma

Per l’invio via email di documenti dall’interno dal programma è necessario configurare le credenziali per l’invio SMTP del gestore patrimoniali quando gli affitti sono in gestione Completa o Parziale.

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Altrimenti se l’affitto è in gestione Invisibile va configurato nel proprietario.

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Gli indirizzi email del conduttore vanno inseriti nella scheda Recapiti.

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Nella scheda Preferenze invece potete scegliere la modalità di emissione per tre diversi tipi di documento.

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L’invio effettivo via email viene fatto nella finestra d’Emissione del programma di cui trovate di sotto l’indirizzo alla Guida:

http://www.datos.it/help/emissione_documenti.htm

 

Dati contraddittori sul sito dell’ISTAT

Oggi è stato rilasciato il comunicato ISTAT con i prezzi al consumo relativi a Giugno 2017 ma abbiamo riscontrato la seguente contraddizione. Sul testo del comunicato c’è scritto:

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Che la variazione dell’indice FOI, escluso i tabacchi, è del 1,1% ma aprendo il foglio Excel delle serie storiche che si trova nella pagina del comunicato, troviamo che l’indice è 1%.

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Abbiamo scritto all’ufficio stampa e agli indirizzi riportati nel comunicato per capire quale sia il dato vero. Quindi sul programma non verranno aggiornati gli indici finché non ci venga data una risposta ufficiale.

Aggiornamento ore 10.30. L’ISTAT ha risposto. L’indice giusto è 1,1%.

Split payment

Con decorrenza dal 1/7/2017 il Decreto-Legge n. 50/2017 ha esteso il meccanismo della scissione dei pagamenti dell’IVA (in breve “split payment“) nei confronti delle:

  • società controllate direttamente dagli Enti locali (Province, Comuni, ecc.);
  • società controllate direttamente o indirettamente dalle società di cui al punto precedente.

In precedenza lo split payment si applicava con la fatturazione elettronica alla Pubblica Amministrazione (dal 1/1/2015).

Prima il nostro programma non teneva traccia dello split payment nell’anagrafica nell’affitto e  una corrispondenza contabile corretta di rate e pagamenti. Per esempio i pagamenti dovevano essere aggiunti includendo l’IVA anche se in realtà veniva pagato l’imponibile. Visto l’estensione di questo meccanismo ad altre categorie abbiamo deciso di rendere coerenti e complete le anagrafiche nel gestionale.

Ora tra le opzioni di fatturazione degli affitti c’è una opzione chiamata Split payment a cui è associata la data a partire dalla quale è diventato per legge l’obbligo di quel meccanismo. Per esempio se inserisco un affitto alla P.A. con decorrenza 1/9/2017 allora devo mettere come data 1/1/2015; oppure se inserisco un affitto con data di decorrenza 1/8/2017 di una società direttamente controllata da un Comune allora la data deve essere 1/7/2017. Attenzione: per il momento quest’opzione è valida soltanto per gli affitti soggetti a fatturazione anticipata.

Per i nuovi affitti, nella scheda relativa ai dati di fatturazione ci sono i seguenti campi:

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Per gli affitti già inseriti nel programma basterà aprire l’affitto e spuntare la seguente opzione. Attenzione: non è possibile fare questa operazione in gruppo; dovrete aprire uno per uno gli affitti e spuntare l’opzione.

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Il programma allora richiederà la data a partire dalla quale, per legge, i soggetti in affitto sono obbligati allo split payment.

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Se ci fossero dei pagamenti che vanno a coprire delle rate che entrano nel meccanismo dello split payment allora il programma chiederà conferma per corregge i pagamenti senza l’IVA.

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Nel caso di fatturazione anticipata nell’elenco delle rate compare una colonna per indicare sulla singola rata il meccanismo dello split payment.

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In altre elenchi relativi alle rate, come ad esempio lo Scadenzario, ci sarà la colonna per indicare lo split payment.

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Lo split payment ovviamente va a impattare anche la Prima Nota; per cui sia nell’elenco dei movimenti sia nella finestra di modifica c’è l’opzione.

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Oltre agli aspetti contabili e anagrafici, le locazioni soggette a fatturazione con split payment devono avere l’indicazione in fattura di quel meccanismo e avere un campo Netto da pagare che escluda l’IVA. A questo proposito abbiamo creato un nuovo modello di di documento per fattura che potete scegliere nell’anagrafica dell’affitto.

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ATTENZIONE: vi ricordiamo che Gestione Affitti gestisce la fatturazione elettronica sia con le P.A. sia con i privati. Quindi in questo caso non è necessario la personalizzazione di un modello di fattura.

Calcolo IMU / TASI

Il calcolo dell’IMU e della TASI può essere eseguito da due posti nel programma. Il primo è quello di andare nell’elenco dei proprietari, selezionare il proprietario e cliccare sul pulsante Elabora il calcolo dell’IMU/TASI:

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Oppure aprire il locatore e cliccare sulla voce Calcolo dell’IMU/TASI del menù

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Nella prima schermata c’è una spunta per decidere se caricare eventuali dati intermedi salvati in precedenza. Vedremo più avanti che nel caso di chiusura della finestra oppure quando si clicca su Annulla allora viene chiesto se salvare i dati.

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Andando Avanti, il programma verifica che l’anno corrispondente al calcolo dell’IMU sia lo stesso che c’è nell’anagrafica aliquote dell’elenco dei Comuni. Se non è lo stesso anno allora viene aperta la finestra dell’elenco dei Comuni con in alto tutti quelli relativi alle unità immobiliari di quel locatore. Tenete presente che la maggioranza delle volte al momento dell’acconto non sono disponibili le aliquote aggiornate quindi potete prendere quelle dell’anno precedente.

Attenzione: l’aliquota per i contratti agevolati (3+2, studenti universitari, ecc.) deve essere al lordo dello sconto del 30%; il programma applicherà il 30% all’aliquota che avete indicato.

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Se ci sono errori per mancanza di alcuni dati nelle anagrafiche delle unità immobiliari allora il programma mostra una finestra d’errore:

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e vengono evidenziati in rosso i campi mancanti.

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In questa prima scheda l’utente può modificare le aliquote predefinite e altri dati (codici tributo e percentuale possessore TASI) sulla base di quello che è stato inserito nelle anagrafiche del Comune. Le funzionalità dei pulsanti sono le seguenti:

  • Apri unità immobiliare: permette di aprire la finestra di modifica dell’unità immobiliare selezionate nell’elenco.
  • Modifica aliquote Comune: permette di modificare le aliquote del Comune dell’unità selezionata; una volta confermata la modifica chiede se applicarla a tutte le unità di quel Comune in questo elenco.
  • Modifica selezionati: permette di modificare in gruppo i dati delle unità selezionate.
  • Cerca delibera del Comune: apre il browser predefinito con la pagina relativa alle sue delibere IMU/TASI.

Andando Avanti, se ci sono delle unità con dati mancanti allora il programma chiederà conferma per eliminarle nel calcolo della scheda successiva.

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Nella scheda successiva troveremo i dati calcolati e cliccando sul tasto + se possono vedere e modificare i diversi periodi, con la relativa aliquota, presi in considerazione dal programma per il calcolo.

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Le funzionalità dei tasti in alto sono le seguenti:

  • Modifica periodo: apre una finestra per modificare i dati del periodo selezionato. Quando viene salvata la modifica allora il programma ricalcola l’imposta sulla base della modifica.
  • Aggiungi periodo: permette di aggiungere un periodo sull’unità selezionata. Con il salvataggio del nuovo periodo, il programma ricalcolerà la relativa imposta. Fate attenzione a non inserire periodi che si sovrappongono perché il programma non fa controllo su quello. Nel caso della TASI ci può essere il periodo per tutto l’anno dell’aliquota base perché serve come aliquota predefinita da prendere quando l’unità non è occupata da un conduttore.
  • Elimina periodo: elimina il periodo selezionato nell’elenco. Fate attenzione perché se non ci sono periodi il programma calcolerà a zero l’imposta in questione.
  • Rigenera periodi: permette di rigenerare in gruppo i periodi per l’unità selezionata. Utili nel caso avete cancellato o modificato dei dati in precedenza per cui volete ripristinare il tutto oppure se avete modificato delle aliquote nella scheda precedente e volete che il programma apporti le modifiche predefinite al calcolo con le nuove aliquote. Attenzione perché i periodi esistenti vengono cancellati.

Andando Avanti, il programma calcola le imposte totali relative a tutti i locatori. In alto troverete un pulsante Stampa F24 per stampare il modello F24 relativo al pagamento di queste imposte.

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Cliccando sul pulsante, in basso a destra, Salva e chiudi il programma salverà nelle schede del locatori i dati riassuntivi delle due imposte.

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Facendo doppio click sulla riga oppure sul pulsante Apri viene aperto un PDF con tutti i dati relativi al calcolo.

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Ravvedimento della registrazione con calcolo sull’intera durata

AGGIORNAMENTO:

La CTP di Milano con sentenza 1874/3/18 ha sancito la correttezza della scelta di ravvedere l’imposta per la prima annualità in sede di registrazione di contratto anziché come chiesto, a torto dall’Agenzia delle Entrate, per tutta la durata.

Quindi l’opzione che avevamo inserita non è più necessaria e andrà tolta nei prossimi aggiornamenti.


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